주택연금 가입 확인사항 주택담보대출 우대형 연금가입자

주택연금은 국가에서 제공하는 제도입니다. 주택연금 가입이 좋은 것인지 주택연금을 활용할 수 있는 몇가지 팁,  가입과 확인사항에 대해 알아보겠습니다.

 

 

주택연금이란

 

주택연금은 가입자가 선택한 금융기관에서 대출방식으로 지급되고, 한국주택금융공사는 보증기관이 되어 대출 금융기관들이 주택의 담보가치 하락으로 인한 손실걱정 없이 가입자에게 평생 또는 일정 선택기간 동안 매월 연금을 지급할 수 있도록 합니다.

 

 

주택연금 가입시 주택담보대출은 어떻게 하는것이 좋은지?

 

주택 구매시 대출받은 주택담보대출이 있더라도 주택연금에 가입할 수 있습니다. 그러나 대출을 갚지 않고 연금에 가입하면 대출을 국가가 갚아주는 구조가 됩니다. 국가는 대신 갚아준 돈과 이에 해당하는 이자를 연금에서 제하게 됩니다. 원금과 이자까지 연금에서 제하기 때문에 생각보다 많은 금액이 깎인 채 연금을 받게 됩니다. 따라서 대출은 주택연금에 가입하기 전에 모두 갚는 게 좋습니다.

 

 

3천만원 대출이 있는 3억 주택으로 주택연금을 받으려고 할 경우, 집 가격의 10%가 대출이므로 일반적인 생각으로는 연금 또한 동일하게 10%정도 제하고 수령할 것이라고 생각하게 되는데요. 실제로는 대출 10%와 이자까지 포함해 약 18% 정도 금액에 연금액에서 제해지게 된다고 합니다. 연금을 18%씩 제해진 금액을 평생 수령하게 된다면 대출을 다 갚고 연금에 가입하는 것에 훨씬 이득이라고 알려져 있습니다.

 

 

주택이 팔리지 않거나 현재보다 더 낮은 가격으로 팔아야 한다면 주택연금을 가입하는 게 좋습니다.

 

주택의 입지 등의 사유로 추후 집이 팔리지 않거나 현재보다 더 낮은 가격으로 매매될 수 있다면 주택연금에 가입하는게 좋습니다. 주택연금이 없어도 노후 대비가 가능하다고 하더라도 주택연금을 통해 집을 현금화하는 것이 좋습니다. 자녀 상속의 경우에도 집이 팔리지 않아 처리하기가 어려울 수 있으니 주택연금으로 수령한 돈을 상속하는 것이 더 좋다고 합니다.

 

 

우대형 주택연금 대상자

 

우대형 주택연금에 가입하면 일반적인 주택연금 가입자보다 최대 21% 연금을 더 받을 수 있습니다.

<우대형 주택연금 대상자>

- 65세 이상 기초연금 수급자(65세 이상 전체 어르신 중 소득인정액 하위 70%, 10명 중 하위 7명이 기초연금 대상)

- 공시지가 2억 미만(22.8.31. 전 가입자는 1억 5천만원 미만) 주택 소유 및 거주자

 

주택 가격에 따른 주택연금 가입시기

 

연금을 가입할 때 주택 가격을 기준으로 매월 받는 연금액이 결정됩니다. 주택 가격이 높을수록 연금액수도 올라갑니다. 그래서 집값이 높을 때 연금을 가입하는 것이 매달 받는 연금을 생각했을때는 좋을 것 같습니다.

 

그러나 기본적인 주택연금은 대출의 구조이기 때문에 연금을 많이 받는다는 것은 대출을 많이 받는다는 뜻입니다. 집값이 낮을 때 연금을 가입하고 이후 집값이 많이 오르면 대출금을 빼고 남는 금액이 많아지는 겁니다. 

 

예를들어 집값이 2억일 때 연금을 들었고 연금을 수령하고 있는 경우 10년후 집값이 5억이 되었다면 연금가입시 2억원을 빼고 3억 정도 여유금이 생기는 겁니다. 

 

 

주택연금의 종류

 

 저당권방식과 신탁방식 비교

구분	저당권방식	신탁방식
담보제공 방법 (소유권)	• 근저당권 설정(가입자)	• 신탁등기(공사)
담보주택 관리	• 연금가입자가 담보주택의 소유자로서 관리의 주체	• 연금가입자가 신탁계약에 따라 담보주택 관리의 주체
담보주택 관리 비용	• 담보주택 관리에 소요되는 비용은 연금가입자가 부담 (재산세, 종합부동산세 등 제세공과금 포함)	• 좌동
배우자 승계	• 연금가입자 사망 시 배우자가 자녀 등 공동상속인의 동의를 얻어 주택소유권을 100% 확보 후 주택연금 승계 가능	• 연금가입자 사망 시 신탁계약에 따라 배우자가 수익권을 취득하고, 공동상속인의 동의나 별도 등기절차 없이 주택연금 승계 가능
잔여재산 귀속	• 담보주택 처분 후 잔여재산은 민법에 따라 법정상속인에게 귀속	• 담보주택 처분 후 잔여재산은 사전에 연금가입자가 지정한 귀속권리자에게 귀속
실거주요건	• 연금가입자 또는 배우자가 담보주택에 실거주해야 함 • 공사의 주민등록 이전 동의를 받으며 실거주요건 미적용	• 좌동
임대차	• 보증금 있는 임대차 불가(보증금 없는 월세만 가능) • 담보주택 전부 임대는 공사로부터 주민등록 이전승인 득한 경우만 가능	• 보증금 있는 임대차 가능(보증금은 공사가 지정하는 은행에 예치) • 담보주택 전부 임대는 공사로부터 주민등록 이전승인 득한 경우만 가능
담보취득비용	• 등록면허세 등 세금, 법무사수수료 등 비용을 가입자가 부담 (「지방세특례제한법」에 따라 ‘24.12월까지 등록면허세를 75% 감면)(현재 한시적으로 등록면허세ᆞ지방교육세를 제외한 등기관련 비용을 공사가 지원 중)	• 등록면허세 등 세금, 법무사수수료 등 비용을 가입자가 부담 (현재 한시적으로 공사가 지원 중)
담보주택 유형	• 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 • 주거면적이 50%이상인 복합용도주택	• 주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔 ※ 이용 제한 주택 ① 복합용도주택 ② 「농지법」상 “농업인 주택” 및 ”어업인 주택” 등 주택 소유자의 자격이  법령 등에 따라 주택소유 자격이 제한되어 있는 주택 ③ 임대차보증금이 있는 임대차계약이 5건 이상인 임대목적 주택
<출처: 한국주택금융공사 홈페이지-주택연금-신탁방식 주택연금-담보제공방식 비교>