서울부동산 급 2040년 도시기본계획 3도심7광역12지역 투자전 알아보기

2040년 도시기본계획에 따라 서울시 중심지 체계가 3도심 7광역 12지역으로 나누어진다고 합니다. 이른바 같은 서울 땅에서도 '급'이 나누어지는 것인데요, 높은 급지일수록 가치가 높아지고 개발 인센티브도 다르다고 하니 부동산 투자 전에는 꼭 알아봐야 하겠습니다.

 

서울시 중심지 체계(서울 부동산 급)

 

2040 도시기본계획, 줄여서 2040 서울플랜을 기본으로 등급이 매겨지는 건데요, 우리나라 법은 지자체에서 지역발전을 위해 이처럼 공간계획을 세우도록 되어 있습니다. 

 

중심지는 사람이 많이 모이는 번화한 지역입니다. 서울시는 3개 도심, 7개 광역 중심, 12개 지역 중심으로 나누어졌습니다. 여기에 속하지 않는 나머지 지역은 지구 중심이나 비중심지로 분류합니다. 

 

서울시 중심지 체계

 

급은 도심이 가장 높은데 부동산 투자를 준비한다면 내가 투자할 지역이 어떤 급지에 속하는지 찾아보는게 좋을것 같습니다. 일반적으로 급이 높은 곳일수록 개발호재가 많으니까요. 정책적으로 중심지역을 중심으로 개발을 합니다. 지하철역과 같은 대중교통시설도 중심지 체계를 고려하게 됩니다. 

 

서울 최상위 3도심 서울도심(광화문) 여의도(영등포), 강남

 

도심은 도시의 중심부입니다. 상업과 문화, 행정, 교통 기능이 모인 가장 번화한 장소입니다. 인구 1000만의 서울 대도시에는 도심이 3개로 분류됩니다. 서울도심, 여의도와 영등포, 강남입니다.

 

서울도심은 광화문 일대인데요, 조선시대 궁궐과 청와대 등이 위치한 곳입니다. 광화문 일대는 역사문화를 기반으로 한 국제 문화교류 중심지로 키우는것을 목표로 합니다. 경복궁~광화문 광장~서울역~용산 일대로 이어지는 공간을 국가중심공간으로 관리할 계획이 있기도 합니다. 노후 건물을 쾌적한 업무 주거 공간으로 바꾸는 사업이 진행되고 있습니다.

 

여의도,영등포 도심은 금융기업이 밀집되어 있습니다. 한강을 중심으로 국제 디지털금융 중심지를 컨셉으로 접근성을 높이려는 시도가 이어지고 있습니다. 유람선 선착장 서울항을 만들고 여의도~잠실종합운동장을 연결하는 수상교통 리버버스도 운영될 예정이라고 합니다.

 

강남은 IT기업의 중심지로 국제 업무 중심지입니다. 테헤란로 주변을 재정비하고 업무 기능을 지속적으로 강화할 계획이라고 합니다. 경부간선도로 지하화로 만들어진 지상 공간에는 업무와 문화 거점을 만들 계획입니다. 강남 도심에는 현대차 글로벌비즈니스센터 개발, 영동대로 복합개발, 잠실운동장 개발 등이 추진되고 있습니다.

 

 

서울 7개 광역중심 용산,청량리·왕십리,창동 · 상계,상암 · 수색,마곡,가산 · 대림,잠실

서울은 크게 5개 권역(동북 ·서북 ·서남 ·동남 ·도심권)으로 나눕니다. 2040 서울플랜에서는 권역별 한두곳을 정해 광역중심으로 정했습니다. 용산,청량리왕십리,창동상계,상암수색,마곡,가산대림,잠실 7개 구역입니다. 7개 광역중심이 3개 도심 다음 급이라고 할 수 있습니다.

 

용산은 광화문,여의도,강남 3도심 한 중간에 위치해 있고 약50만평방미터의 용산정비창땅이 비어있어 이 곳을 국제업무지구로 육성하여 글로벌 다국적 기업유치 계획이 세워지고 있습니다.

 

동북권에서는 청량리 왕십리와 창동 상계 일대는 많은 지하철 노선만큼 철도 물류 거점으로 육성합니다. 창동상계는 지역균형 발전차원에서 바이오 의료문화산업 육성을 목표로 하고 있습니다.

 

서북권은 상암수색이 디지털미디어산업기반으로 여겨집니다. 마곡과 가산 ·대림 일대는 서남권 광역중심인데 두 지역은 산업기반이 탄탄합니다.

 

동남권은 잠실이 광역중심으로 정해져있습니다. 잠실운동장 일대에 국제 관광, 쇼핑, 전시, 컨벤션센터가 조성될 예정입니다. 

 

 

서울12개 지역중심 동대문,성수,망우,미아,연신내 ·불광,신촌,마포 ·공덕,목동,봉천,사당 ·이수,수서 ·문정,천호 ·길동

 

지역중심 12곳은 주로 상업과 문화, 생활 서비스 기능이 있으면서 지역 고유의 특성을 유지하는 곳입니다. 동대문은 패션산업의 성지이고 앞으로도 패션,관광,문화 산업 기능이 더 강화될 예정입니다. 동북권의 성수 일대는 최근 스타트업과 IT기업이 몰리는 지역으로 떠오르고 있으며 트렌디한 상점이 많은 핫플레이스로 꼽힙니다.

 

서북권의 신촌은 연세대,서강대,이화여대 등 대학이 몰려있는 곳으로 서울은 이곳을 대학 자원을 기반으로 창조산업의 거점으로 키울 계획입니다. 

 

서남권의 목동은 대표적인 교육중심지이고 사당 ·이수는 수도권 남부지역의 관문도시입니다. 이에 광역교통 환승체계를 구축하는 방안이 논의되고 있다고 합니다.

 

 

 

동남권과 수서 ·문정은 로봇과 IT산업이 특화된 첨단 업무 단지로 육성합니다. 현재 아파트가 많아 주거 기능위주이지만 점차적으로 업무와 상업기능을 보완하겠다고 합니다. 서울시는 지역의 고유기능과 입지여건 배후지역을 고려하여 특화 기능을 육성할 것이라고 밝혔다고 하는데요, 수도권 광역급행철도(GTX) 신규 정착역을 이 지역 위주로 제안할 예정이라고도 하네요.

 

급지에 따른 발전 유도

 

2040 서울플랜에는 3도심, 7광역중심, 12지역중심 체계 이외에도 지구 중심과 비중심지로도 나누어집니다. 지구 중심은 자치구 안의 생활권 중심이며 주민의 일상생활 편의를 지원하는 공간이기도 합니다. 그래서 생활 SOC를 공급해야 할 때는 지구 중심으로 계획하게 됩니다.

 

 

 

그렇지만 중심지에 비해 개발에서 정책적 지원은 덜한 편이라고 합니다. 서울시는 급지에 따라 고밀 개발을 다르게 유도하고 급지가 높을수록 용도지역과 용적률 인센티브를 대폭 지원하는 상황이라고 합니다. 

 

 

※ 이 포스팅은 매일경제 '부동산 이기자'  연재기사를 참고하여 작성하였습니다.