부동산 임대소득세와 세금 줄이는 방법

주택임대소득세에 대해 알아보고 임대소득세 줄이는 방법을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

부동산 세금 종류에 대해 알아볼까요?

 

부동산을 사거나 팔 때, 또는 세입자에게 세를 주고 소득을 얻을 때  모두 세금을 납부해야 합니다.

- 취득세: 주택을 매입할 때 내는 세금 - 재산세: 주택을 보유하고 있을 때 내는 세금 - 양도소득세: 주택을 팔 때 발생하는 수익에 부과하는 세금 - 임대소득세: 주택을 임대할 때 발생하는 수익에 부과하는 세금

 

 

주택을 임대하여 수익을 얻는 모두에게 세금을 부과하는 것은 아닙니다. 그럼 어떤 경우에 세금을 내지 않아도 되는지 임대소득세 기준에 대해 알아보도록 할게요.

 

 

부동산 임대소득세, 기준은?

 

기준시가 12억원 이하 1주택자는 소득세를 내지 않아도 됩니다. 주택을 한 채만 보유하고 있고, 보유한 주택이 국내 기준시가 12억 원 이하 주택이라면 월세 수익이나 전세 보증금 등에 대한 소득세를 납부하지 않습니다.

 

전세는 2주택자까지는 비과세입니다. 그러나 소유한 주택이 2채이고 한 채는 월세100만원을 받고 있고, 한채는 전세임대를 하였다면 월세 100만원에 대한 소득세는 내야 합니다. 

 

3주택자는 월세와 전세보증금에 대한 소득세도 내야 합니다.  단, 주택은 보증금 전체에 대한 소득세를 부과하지 않고 3억원이 넘는 금액 중 60%에 대해서만 부과를 합니다. 3채 중 한곳은 본인이 거주하고 있다면 소득이 발생하지 않기 때문에 소득세에 해당하지 않습니다.

 

주택 수에 따른 주택임대사업자 과세대상

주택수(부부합산)	과세대상 해당	과세대상 미해당
1주택  보유	- 기준시가 12억 원 초과 주택의 월세수입 - 국외주택의 월세수입	- 기준시간 12억 원 이하 주택의 월세수입 - 전세보증금
2주택 보유	- 모든 월세 수입	- 모든 보증금과 전세금
3주택 이상 보유	- 모든 월세 수입 - 비소형 주택 3채 이상 소유, 해당 보증금과 전세금 합계 3억원 초과	- 소형주택의 보증금과 전세금 - 비소형 주택 3채 미만을 보유한 경우 보증금과 전세금 - 비소형 주택의 보증금, 전세금 합계 3억원 이하

 

※ 소형주택은 주거전용면적 40평방미터 이하이면서 기준시가 2억 원 이하주택, 소형주택이더라도 보증금 등에 대해 과세는 제외이지만 월세 수입은 과세대상

 

 

임대소득세를 줄이는 방법, 분리과세를 활용하면 세금을 내지 않을 수도 있다.

 

분리과세란 다른 소득에 합산(종합과세)하지 않고 해당 소득에 대해 독자적인 과세 체계로 과세하는 방식입니다. 부동산 임대소득 분리과세는 개인별로 연간 주택임대소득이 2천만 원 이하일 때 적용할 수 있습니다. 

 

<분리과세 계산법>
(주택임대 수입금액 - 필요경비 - 공제금액) × 14%

필요경비: 임대수입 중 60%(등록사업자) 또는 50%(미등록사업자)의 금액
공제금액: 세금에서 제해주는 금액, 등록사업자는 400만 원, 미등록사업자는 200만 원 공제

 

일반적으로 근로소득이 있는 직장인이 주택임대소득이 있을 때, 분리과세가 유리합니다. 분리과세로 선택할 경우 임대사업자등록을 하고, 지자체 임대주택으로 등록하면 소득의 60%를 필요경비로 빼고, 400만원을 공제받아 총 수입금액이 1,000만원 이하이면 세금은 0원이 됩니다.

 

지자체 등록임대주택이 아니면 필요경비 50%와 소득공제 200만 원이 적용되어 결과적으로 총 임대수입이 400만원 이하면 과세표준이 0원이 되어 세금이 없게됩니다.

 

 

2,000만 원 이하의 주택임대 수입이 있는 사람은 소득세 분리과세를 선택할 수 있고, 종합소득세로 세금을 내는 것보다 세금이 줄어드는 경우가 많습니다. 2,000만 원 이하로 수입금액을 맞추는 게 중요합니다. 부부라고 하면 혼자 4,000만 원의 주택임대 수입을 갖는 것보다 배우자와 반씩 나누어 수입금액을 2,000만 원을 맞추게 되면 둘 다 분리과세로 신고할 수 있습니다.