임대사업자 등록의 장점, 등록방법, 임대소득 절세팁

주택임대사업자 등록을 꼭 해야 하는지, 부동산 임대소득 절세 방법은 어떤 것이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

주택임대사업자등록은 꼭 해야하나요?

 

주택임대등록사업자가 분리과세로 임대소득세를 신고하면 필요경비가 미등록사업자와 비교해 10%많게 적용받고, 공제도 400만 원을 받을 수 있습니다. 이 기준으로 계산해보면 주택임대사업자는 수입금액 1,000만 원까지는 낼 세금이 없습니다. 미등록 사업자는 수입금액 400만 원까지는 세금을 내지 않아도 됩니다.

 

임대사업자로 등록하면 세금을 줄일 수 있습니다. 

 

※ 주택임대등록사업자 분리과세 신고와 관련한 내용은 아래 글을 참고해주세요.

 

2024.05.21 - [생활정보] - 부동산 임대소득세와 세금 줄이는 방법

부동산 임대소득세와 세금 줄이는 방법

 

 

그럼 주택임대차사업자 등록하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

주택임대사업자 등록방법

 

1. 주택임대사업자등록:  거주지 시,군,구청에 등록합니다. 신청 시기는 등기이전, 잔금지급 전에 해야 합니다. 필요서류는 임대사업자등록신청서(임대보증금과 임대료 등 기재, 거짓기재시 과태료), 매매계약서 사본 등

 

2. 임대차계약 체결: 표준임대차계약서 양식 사용, 필요서류는 표준임대차계약서 원본, 임차인 주민등록등본

 

3. 취득세 감면 신청: 건물이 있는 시, 군, 구청 세무과에서 합니다. (취득일로부터 60일 이내), 필요서류는 지방세액감면신청서, 주택임대사업등록증

 

4. 임대요건 신고: 거주지 시,군,구청 주택과에서 신고합니다. (임대개시 10일 전), 필요서류는 임대요건 신고서, 표준임대차계약서

 

5. 사업자등록 신청: 거주지 세무서에서 합니다.(임대개시 20일 이내 신청), 필요서류는 주택임대사업등록증, 사업자등록신청서, 임대차계약서

 

표준임대차계약서를 제출하지 않고 시중 일반 계약서를 제출하면 과태료를 낼 수 있으니 유의하셔야 합니다.

 

 

주택임대사업자, 종합소득세 절세 조건

 

주택임대소득은 2,000만 원 이하이면 분리과세가 되고, 2,000만 원을 초과하면 종합소득세 신고를 해야합니다. 임대소득자는 분리과세할 때 유리하지만, 2,000만 원을 초과하여 종합소득세 신고를 하게되면 소득세 감면 혜택이 있지만 요건이 있습니다. 

 

<소득세 감면 혜택>

- 국민주택규모 이하의 주택

- 임대개시일 당시 기준시가 6억 원 이하

- 의무임대 기간 준수

   ．2020년 8월 17일 이전 등록: 단기임대주택 ⇒ 4년 이상, 장기임대주택  ⇒ 8년 이상

    · 2020년 8월 18일 이후 등록: 장기임대주택  ⇒ 10년 이상

- 임대료(임대보증금) 증액 제한 준수

    · 종전 임대차 계약 대비 임대료(임대보증금) 5% 이상으로 증액 불가

- 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록해야함

 

소득세 감면혜택 조건을 충족하면 유형과 임대호수에 따라 20~75%까지 소득세를 감면해줍니다.

 

 

주택임대사업자, 종합소득세 신고시 주의할 점

 

1. 임대소득을 위해 지출한 경비에 대한 증빙 남길 것

 종합소득세는 추계방식과 장부 신고 방식으로 소득세 신고를 합니다. 분리과세로 신고하면 필요경비가 소득의 60%로 정해져 있지만 장부 신고방식으로 신고하면 실제 들어간 경비만 필요경비로 인정됩니다. 따라서 내가 지출한 경비에 대한 증빙을 모아 두아야 합니다. 중계 수수료 지출, 재산세, 종합부동산세, 대출이자 비용 등 모두 경비처리를 받을 수 있습니다.

 

 

2. 감가상각비 측정을 함부로 하지 말 것

주택임대사업자는 감가상각비로 경비 처리를 받을 수 있습니다. 건물을 시간이 갈수록 노후가 진행되기 때문에 이 부분을 감가상각비라는 형태로 소득세 비용처리를 받을 수 있습니다.

 

그러나 주의할 점은 소득세 신고 시 감가상각을 하면 나중에 주택을 팔 때 양도소득세가 증가하게 됩니다. 양도소득세는 내가 주택을 판 가격에서 내가 산 가격을 뺀 가격, 양도차익에 대한 세금입니다. 그런데 감가상각을 하게 되면 내가 산 금액에서 감가상각했던 금액을 차감합니다. 따라서 양도차익이 커지게 됩니다. 

 

감가상각비를 많이 측정하면 당장 소득세를 절세할 수 있지만 나중에 양도소득세가 늘어날 수 있다는 점을 고려해야 합니다.