서울 아파트 전세가율 상승과 갭투자 증가 우려

서울 아파트 전세 매물이 1년 전에 비해 12%가 감소했다고 합니다. 1년전 3만682건이었던 서울 전세 매물이 2024년 8월 2만6829건으로 줄어들었다고 하는데요. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전셋값이 2023년 5월 이후 연속 상승세를 이어가고 있다고 합니다. 

 

 

서울과 수도권 전세가율 상승과 갭투자 증가

 

 

 

 

서울 아파트 전세가율(매매 가격 대비 전세 가격 비율) 상승세가 지속됨에 따라 갭투자(전세를 끼고 집을 매수하는 투자)가 조금씩 늘어나고 있다고 합니다. 서울과 수도권을 중심으로 전세 수요가 늘어나자 아파트 전세와 매매가격이 차이가 줄어들고 있기 때문이라고 하는데요. 과거 집값 급등기의 갭투자 현상처럼 묻지마 투자가 이어지지 않을까하는 우려도 있지만, 부동산 시장 전문가들에 따르면 아직까지는 과거와 같은 현상은 나타나지 않다고 합니다.

 

 

갭투자 증가 원인

 

 

 

갭투자가 증가하는 원인으로 전세 수요는 늘지만 매물이 줄어들면서 전셋값이 오르기 때문입니다. 매매가격과 전세가격 차이가 줄어들면 갭투자하기 좋은 여건이 형성되어 갭투자가 증가하게 됩니다. 

 

금리 인상으로 전세가격이 떨어지고 역전세난이 심화했지만, 이후 아파트 가격과 전세가격이 같이 상승하면서 전세가율도 다시 반등하기 시작했습니다. 

 

 

서울 전세가율 높은 자치구

 

강북구(전세가율 62%)

중랑구(전세가율 61.6%)

금천구(전세가율 61.4%)

성북구(전세가율 61%)

관악구(전세가율 60.4%)

은평구(전세가율 60.2%) 

 

강북, 중랑, 금천, 성북, 관악, 은평구는 전세가율이 60%를 넘었지만 이에 반해 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)는 전세가율이 50% 미만인 것으로 확인되었습니다. 

 

전세가율 급등 원인은 매매 가격 상승폭보다 전세가격 상승폭이 더 크기 때문입니다. 

 

 

 

갭투자 증가 우려와 현실

 

 

 

 

2017년 서울 아파트 전체 매매 중 14% 정도를 차지했던 갭투자 비율은 2021년 45%까지 급증했습니다. 이후 2020년 전월세상한제, 계약갱신청구권 등의 시행으로 전셋값이 집값보다 더 크게 오르면서 갭투자는 더 폭증했고 2021년 아파트값은 역대 최고 수준을 기록했습니다. 이후 미국발 금리 인하 등으로 매수 심리가 회복되면 갭투자가 다시 증가할 수도 있을것으로 우려하고 있습니다. 

 

그러나 일각에서는 갭투자 증가 우려와 달리 갭투자 거래가 과거처럼 폭증하지는 않을거라는 관측도 있습니다. 그동안의 기준금리 인상에 따른 대출 이자 부담이 여전히 크고 최근 전세가율은 이사철 등 계절적 요인 탓으로 수요가 줄면 다시 하락할 수도 있다는 전망도 있습니다. 

 

또한 시중은행들은 투기성 자금으로 활용될 수 있는 조건부 전세자금대출 취급을 중단하여 무리한 전세자금대출을 차단하고 있습니다. 이에 주택 매수자가 주택을 매수하는 동시에 전세자금대출을 시행하여 잔금을 치를 수 없는 환경이 된다면 갭투자를 할 수 있는 환경이 어려워진다는 판단입니다.

 

 

 

서울 아파트 매매격가격 지수

 

 

 

서울 아파트 가격이 6년 만에 최고 상승률을 보이고 있다고 합니다. 한국부동산원이 발표한 8월 전국 주택가격동향 조사에 따르면 전국 주택 매매가격지수가 전달 대비 평균 0.24% 상승했다고 하는데요, 수도권 상승폭은 0.53%로 2021년 11월 이후 최대 오름폭입니다. 서울 자치구 중 성동구가 가장 높은 상승률을 기록했으며, 서초구 송파구, 강남구, 영등포구, 마포구 등이 그 뒤를 잇고 있습니다.